LEGAL OPINION

Mengenai Sertifikat Ganda atas Tanah di Kediri, Kabupaten Kediri

Dibuat oleh:
Kantor Djajati Law Firm
Diberikan kepada:
Klien (Mr. X)
Tanggal: 25 Juni 2025

I. LATAR BELAKANG

Klien kami, Mr. X, merupakan pemegang Sertifikat Hak Milik (SHM) No. 321/Kediri, yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten Kediri pada tahun 2006. Sertifikat tersebut diperoleh setelah melakukan pembelian tanah dari Tn. S melalui AJB yang sah di hadapan PPAT.

Namun, pada tahun 2025, muncul pihak lain, Mrs. Y, yang mengklaim memiliki SHM No. 884/Kediri atas bidang tanah yang sama, berdasarkan warisan orang tua kandungnya, yang diterbitkan pada tahun 2015 oleh BPN Kabupaten Kediri. Kedua sertifikat mengacu pada lokasi dan batas tanah yang identik, sehingga timbul sengketa sertifikat ganda.

II. PERMASALAHAN HUKUM

1. Apakah keberadaan dua sertifikat atas bidang tanah yang sama dapat dibenarkan secara hukum?

2. Siapa yang memiliki hak kepemilikan sah atas tanah tersebut?

3. Apa langkah hukum yang dapat dilakukan oleh klien kami?

III. ANALISIS HUKUM

1. Ketentuan Hukum yang Berlaku

• Pasal 32 ayat (2) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menyatakan bahwa:

  “Dalam hal suatu bidang tanah telah diterbitkan sertifikat secara sah kepada seseorang yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasai, maka pihak lain yang merasa memiliki hak atas tanah tersebut tidak dapat menuntut haknya setelah 5 tahun sejak sertifikat diterbitkan.”

• Pasal 1365 KUHPerdata (Perbuatan Melawan Hukum) dapat digunakan apabila terdapat kelalaian administratif dari BPN atau pihak lain yang menerbitkan sertifikat ganda.

2. Kekuatan Sertifikat Klien Kami (Mr. X)

Klien memperoleh sertifikat lebih awal (2006), telah menguasai tanah secara fisik, membayar PBB, dan tidak pernah diganggu oleh pihak manapun selama lebih dari 15 tahun. Ini menunjukkan adanya penguasaan nyata dan itikad baik.

Namun, validitas alas hak (AJB dari Tn. S) perlu ditelusuri lebih lanjut. Jika Tn. S bukan ahli waris sah atau tidak memiliki hak atas tanah tersebut, maka AJB tersebut cacat hukum, dan sertifikatnya dapat dibatalkan melalui putusan pengadilan.

3. Kekuatan Sertifikat Pihak Lain (Mrs. Y)

Mrs. Y memperoleh sertifikat melalui prosedur pewarisan dengan surat keterangan waris. Jika dapat dibuktikan bahwa tanah tersebut memang milik orang tuanya, maka haknya bisa lebih kuat secara yuridis.

Namun, karena baru mengurus dan menerbitkan sertifikat pada tahun 2015, sedangkan Mr. X telah menguasai tanah sejak 2006, maka prinsip penguasaan dalam jangka waktu yang lama dan itikad baik dapat menjadi pembelaan klien.

IV. KESIMPULAN

1. Kasus ini merupakan sertifikat ganda akibat kelalaian administratif BPN dalam mengecek riwayat kepemilikan tanah.

2. Jika AJB klien kami sah, maka sertifikat tahun 2006 milik Mr.X lebih kuat secara hukum, karena memenuhi unsur:

   • Penguasaan fisik,

   • Itikad baik,

   • Telah lebih dari 5 tahun tanpa gugatan.

3. Jika AJB tersebut terbukti berasal dari pihak yang tidak berhak, maka sertifikat klien kami dapat dinyatakan cacat hukum dan dibatalkan oleh pengadilan.

V. REKOMENDASI

1. Melakukan penelusuran riwayat hak (alas hak) dari Tn. S di arsip desa dan kantor pertanahan.

2. Meminta pemeriksaan fisik dan pengukuran ulang oleh BPN untuk membuktikan objek tanah.

3. Jika perlu, ajukan gugatan pembatalan sertifikat milik Mrs. Y di Pengadilan Negeri, serta menggugat BPN jika terbukti lalai.

Penutup:
Demikian legal opinion ini disusun berdasarkan dokumen yang tersedia saat ini dan berlaku sepanjang tidak terdapat fakta atau bukti baru yang bertentangan.

Hormat kami,
DJAJATI LAW FIRM
Advocates & Legal Consultant

Creator by : admin